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经商创业要先破译商业贷款密码

2020-01-21来源:家庭医生在线


很多来加拿大的新移民都想做点什么,毕竟孩子给学校提供的父母职业信息中不能填TU HAO 或DA MA。加拿大地广人稀,资源丰富但消费力不强,属于典型的developedcountry,没有developing country 发展机会多,经商很难赚到应得的风险溢价,另外本地的法律和商业惯例也与中国不同,快速发展可能欲速则不达,而最要命的是难以获得银行的融资支持。在加拿大要想购买工业物业,生意,商业广场,农场,整栋公寓楼,养老院,酒庄,葡萄园…其实有一把钥匙,那就是商业贷款,既解决资金问题,又可以通过借银行的火眼金睛来了解所购买的标的物的优劣和内在价值。如果所购的生意或物业真的找不到任何融资,则说明标的物存在潜在风险;但也有可能是遇人不淑,没找对代理人来申请商业贷款。

 



亚当斯密在《国富论》中告诉这个世界:财富是从交换中来的,专业化能够提高生产力,生产率越高,专业分工越细致,市场越大,交换越多,财富就会越多。每个国家的国民财富是由本国的市场制度,市场大小,以及对外贸易决定的。加拿大人均GDP是中国的4.8倍,这说明加拿大的市场经济条件非常优越,没有国企垄断资源,没有选择性征税,没有外汇管制,政治清明,是经商创业的好地方。另外,人类可以确定的一种生活方式就是越来越稳定且集中地居住,而不是分散或不断迁徙。在加拿大的多伦多经商或创业,不仅有良好的市场经济基础,人口密度优势,更重要的是各类银行和非银行金融机构林立,可以为不同的资金需求提供品种丰富且非常专业的融资帮助。

 



同样的文明和科技水平下,不同国家的国民财富差距为什么这么大呢?经济制度的不同是主要因素。任何抑制交换的经济政策都会导致财富减少,任何政府对经济领域的过度干预也会减少国民的财富,任何对争取个人利益行为的压制都会导致贫穷。解体之后的苏联人告诉记者,“以前他们假装给我们钱,我们就假装工作。”那么,美国人是怎么致富的呢?美国独立宣言起草人本杰明富兰克林是“美国人”的标本,美国的宪法就是为富兰克林这样的人制定的。怕后代忘了富兰克林,美国人把他的头像印在了100元美钞上。富兰克林首先是一位企业家,12岁就在哥哥的印刷厂做学徒,16岁接管哥哥经营的报纸,17岁独立创业办报纸,36岁组建第一家私人消防队,42岁财富自由之后将报纸交由他人打理,45岁时创办第一家医院,51岁时代表即将诞生的美国常驻英国从事“外交”,69岁是当选大陆会议的会员参与起草独立宣言。他一生发明了避雷针,双目眼睛,现代壁炉,兴办了宾夕法尼亚大学,他是杰出的政治家、外交家、科学家、发明家,同时亦是出版商、印刷商、记者、作家、慈善家。本杰明富兰克林的一生,充分为全世界解读了两个词语:“美国人”和“企业家”。真正的企业家,不仅在创业的道路上为自己创富,也在实现了自己的财富自由之后,为社会和人类创造福祉。美国和加拿大的宪法结构以及经济制度,如出一辙,都是为自由独立的个体创造公平的市场竞争环境,为保护私有财产神圣不可侵犯维持司法独立,从而鼓励公民和居民为争取个人利益最大化去承担风险。移民到加拿大的华人,有必要充分彻底地理解两国政治与经济制度的不同,在机会无限的资本主义制度下,个人资产绝对安全的法律制度中,以及公平的市场经济环境下,充分发挥自己的企业家精神。

 



一个小岛上住着A、B、C三个渔民,每天最多每人能抓到一条鱼,这条鱼只够他们自己一天吃的。A有一天没有去抓鱼,饿了一天,用棕榈树的纤维编了一张渔网。很多人不知道,什么是资本,其实这张渔网就是资本,即,推迟了个人满足感生产出的用于未来生产使用的财货。A有了网之后,每天可以捕到2条鱼,吃一条留一条。B和C 看着羡慕不已,来请求A借渔网给他们,或借鱼给他们以便在不挨饿的情况下有时间自己做渔网。无论A借出渔网还是鱼,都属于商业贷款,条件是要B和C归还更多的鱼。如果B或C病了,无法捕鱼或快饿死了,A借出的鱼,属于消费贷款。A借出商业贷款的情况下,B和C就可以提高生产率,创造更大财富,鱼多了,还可以同其他岛上的人进行贸易。D听说岛上生活富裕,法律制度健全,市场环境公平,于是就移民来了。如果你就是D,要想在岛上长期生活下去,可以去问问A愿不愿意借给你商业贷款,万一你和A成了朋友,并得到了贷款,你未来的日子会好过很多。这个故事改编自《小岛经济学》。

 



2018年6月,我们在尼亚加拉举办了首届华人财富论坛,其中的一个题目就是商业贷款。今年我们不再搞大型综合性的论坛了,而是各个击破,把去年论坛所有涉及的领域全部做深度研讨。第一个研讨会,主题就是商业贷款的机会,从主动和被动收入两个维度,用实例和实战来分析100至1000万生意或物业的贷款政策,对借款人的要求,首付比例等。非居民身份,就以为找对了商业贷款,以首付25%的条件买下了一个农场。这样的故事,听着动心吗?行动不如行动,报名参加我们的研讨吧。

 



讲座时间:2019年2月21日(周四)下午1:30至5:30

讲座地点:OTT方圆国际公司 1123 Leslie St. Toronto ON M3C2K5

报名电话:647-986-6993 William,416-821-2774 Richard


主讲人是商业贷款经纪人米萌,他会和自己合作的地产经纪共同与大家分享大量成功案例。大富翁游戏中,四个绿房子换一个红酒店的飞跃,就是民用地产投资向商业投资的战略转变,很多地产投资者在这一跃面前踌躇了,我们请来了已实现这一跨越的Franklin Shi 先生介绍一下亲身经历。在商业贷款领域,加拿大有一家国有银行BDC,专门支持风险较高的创业企业,我们请来了BDC的高鹏先生介绍一下内幕。地产投资其实可以通过购买金融资产间接投资房地产,我们请来了BMO资本市场的投资顾问刘玉杰先生介绍一下房地产投资信托基金REITs。上述丰富的内容将被强力压缩在4个小时内完成。会计师在现场帮助回答关于商业税收方面的问题。为了让大家更好地跟上去年财商论坛的脚步,下面我把米萌在2018年财商论坛年鉴上的文章全文转载如下。

 

《商业农业贷款群侠传》

 

飞雪连天射白鹿-笑书神侠倚碧鸳” 相信无论您是那个年龄段的读者都对这以查先生十四部传世武侠小说串写的对联不陌生。古代江湖以武功高低论输赢,如今的江湖以资本和获得资本的能力论高下。资本的妙处在于让你站在巨人的肩旁上更快的企及更高的目标,巨人无疑是稀缺资源,如何获得巨人的信任就是财商的具体体现。既然古代的江湖和如今的江湖有着众多相似之处,那么就让我们一起演绎商业农业贷款群侠传。

 

演员表

小侠大侠 – 扮演者:投资人

小说承上启下的奇人 – 扮演者:业界专业人士

江湖各门派 – 扮演者:银行,金融机构,资本市场

 

有一众怀揣梦想,聪明勤劳的黄皮肤,黑头发移民,前赴后继到大洋彼岸枫叶国逐梦。商业农业投资对大部分人都是比较陌生的领域,怀揣大侠梦的小侠们开始动用自己的江湖关系获得进入江湖门派学习武功的入场券,于是小说中承上启下的奇人出现了。

 

1) Accountant,会计师对处于任何阶段的个人,公司都起着至关重要的作用,周详的财务报告不但可以帮助个人,公司享受税务上的优惠,还可以充分表现个人,公司的资本以及继续获得资本的能力。继而获得江湖各门派的信任。

这里值得注意的是:不要一味追求低收入少纳税,虽然可以实现短期少纳税,但是江湖各门派正在慢慢对你失去兴趣,从小侠手中收回赢得更多资本的入场券。

 

2) Commercial / Agricultural Realtor,商业农业地产经纪可以提供更多的物业选择,更敏锐的市场洞察,更本地化的价格分析。

这里值得注意的是:商业农业地产,尤其地理位置佳,收益优,稀缺行业,无(少)竞争行业的项目部分采用的是不挂牌交易,或特定宣传途径,原因1)狼多肉少,持币入市者多,优质资源(物业)有限。2)行业内部消化,例如:A加油站业主几年前就有意收购另外一家B加油站。当B加油站业主打算退休的时候,A加油站业主自然获得了第一手信息。3)现任业主不愿透露给员工或他的客户,公司有可能将迎来新的主人,导致员工人心惶惶。顾客瞻前顾后。所以在售大型物业没有明显在售标志。4)股权交易,并非物业本身交易。等!基于以上原因,选择一位专业专职了解当地市场的商业农业地产经纪一定会事半功倍。

 

3) Commercial / Agricultural Financial Consultant,有了楼上两位江湖奇人的相助,小侠们已经找到心仪的物业,接下来是关键的一步,如何让小侠顺利获得江湖各门派的信任,成功获得江湖各门派贷款。商业农业融资贷款顾问提供前期的成本预算,物业回报率分析,银行贷款可行性评估以及贷款条件,利息水平。由于加拿大没有一家商业银行在商业贷款超过百分之二十的市场份额,所以并没有垄断和一家独大的局面,这就提供给小侠们一个比较和谐的融资环境。问题来了,条件优,利息平的商业农业贷款到哪里获批?商业农业贷款的审批条件又有哪些?哪些江湖门派提供这方面贷款?江湖各门派的办事机构在什么地方?

这里值得注意的是:江湖各门派对商业农业贷款审批所需材料比较复杂,审批时间长。借助商业农业融资贷款顾问可以在最短的时间整理好材料,组织贷款结构,并且同时向多家江湖门派发出申请,最终选取条件最优,利息最平的融资贷款方案。值得一提的是,由于从业顾问一般具有商业农业银行背景,了解江湖各门派底线,往往可以达到用一个江湖门派的审批条件制约另外几家江湖门派的效果,从而迫使江湖各门派降低利息或相关条件,最终使小侠受益。

 

4) Business Lawyer:商业律师在交易中扮演着维护小侠合法利益的角色,商业农业交易中涉及的文件复杂,条款众多,一位出色的商业律师可以帮助小侠规避风险,按时的完成交易。

这里值得注意的是:每位商业律师都有专长之处,比如:专长做特许经营(Franchise)的商业律师;专长做养老院,酒店的律师;也有专长做地产开发的商业律师。选择一位匹配小侠领域的商业律师可让你高枕无忧。

 

5) Appraiser:商业农业地产估价师(AACI,Accredited Appraiser Canadian Institute),当贷款获批之后,贷款条件其中之一就是估价。江湖各门派需要从第三方获得抵押物(商业农业地产)的估价报告,这一点和我们的民用住宅是一样的道理。只是商业农业评估所需的时间要长,价格要高。这是因为商业农业地产的体量大,价值估算的参照物有限。

这里值得注意的是:同样的评估项目,每个估价公司收费标准不同,评估报告交付时间也有差别,建议小侠按照贷款条件规定时间选择适合自己的估价师。

 

6) Environmental Consultant:环境评估师是小侠比较陌生的江湖奇人,根据不同的用途,位置;江湖各门派会要求小侠提供环境评估报告(ESA, Environmental Site Assessment)作为贷款条件,ESA分为Phase Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ每个级别的测试内容不用,高一级别的测试取决于前一级别测试的结果,简单举个例子:小侠收购的商业物业傍边有一个加油站的邻居,这样的情况通常有很大机率江湖各门派要求小侠出具环境评估报告。因为邻居加油站埋在地下的储油罐一旦发生泄漏,很可能使小侠的物业也受到连带污染的风险。

这里值得注意的是:大部分小侠不理解为什么江湖各门派要这么在乎环境评估报告,甚至有些商业农业交易就是由于环境评估报告没有过关导致所有努力付之东流。对于江湖各门派来讲,他们有社会责任,贷款支持一个有污染的物业会受到负面影响,影响江湖各门派光辉高大的形象。另一方面,一旦物业收到污染,清理污染是一个漫长和烧钱的过程,也会对物业的价值产生负面影响。

 

小侠已经做到了一个好汉八个帮,由一众江湖奇人组成的专业团队已经到位。现在该是小侠一展拳脚的时候了,江湖各门派收纳小侠学习武功的条件各有不同,但是有一些相同点会直接或间接的影响商业农业贷款的获批,条件和利息。

 


1) Personal Guarantee:个人担保,即使借款人是有限责任公司,江湖各门派   也需要这个公司的股东提供个人的有限或无限责任担保,一旦出现公司无法履行偿还债务的责任,未还清债务会追讨到股东个人,股东个人财产有偿还公司债务的责任。这个和有些小侠理解的有限公司债务责任不一样,一旦有限公司申请破产,一切债务就一笔勾销,非也,因为江湖各门派签了个人担保协议,公司股东负有偿还未还清债务的法律责任,不能一走了之。这个单独的担保条件和个人贷款有区别,江湖各门派会考虑哪些股东的资产更雄厚,更富有偿还能力。

案例分析:小侠A拥有5套房产,有5个房贷,总资产额$5million,贷款额$3million,净资产$2million;小侠B没有房产,也没有债务,账户有现金$300k;两个小侠个人收入一样的情况下,江湖各门派会认定小侠A有更强的个人担保能力,因为他的身价更高。

 

2) Collateral:抵押物,抵押比例,抵押物用途,抵押物位置,直接影响贷款条件和利息。江湖各门派视抵押物为信贷担保基石,一旦出现还贷危机,抵押物可以降低坏账的风险,那么抵押物的一些属性就尤为重要了,商业农业贷款中,目标地产即为抵押物,当然也可以添加或置换抵押物进行交叉抵押来降低贷款利率。

案例分析:同样的写字楼物业,不同的用途,小侠A买来做自用写字楼,小侠B买来出租,通常小侠A会得到更优惠的利息和贷款条件,因为江湖各门派了解小侠A的经营情况,对于小侠B的出租用途,江湖各门派无法直接知晓小侠B出租的租户经营情况,以至于无法判断抵押物是否有潜在的空置风险。

 

3) Risk Rating:风险评级,贷款额比例,不同的行业,不同的经验都会产生不同级别的风险评估,风险评估越高的贷款的利息越高,异而反之。

案例分析:零售业,餐饮业普遍被江湖各门派认为是风险较高的行业,贷款条件和利息都会比其他行业高些,加入大型连锁零售品牌是降低风险评级的手段之一;相反是专业人士行业,如:医生,牙医,律师,会计师,兽医等被江湖各门派普遍认为是收入丰厚稳定的行业,贷款条件和利息比较宽松。

 

4) Economic Value:经济价值,这里谈到的经济价值有别于市场价值,经济价值取决于物业自身产生的NOI(Net Operating Income)除以CapRate(全称:CapitalizationRate,资本化率)这里的Cap Rate不是物业实际的Cap Rate,江湖各门派会采用由CMHC提供的分地区的指导性Cap Rate。

                           



计算经济价值的公式不难理解,分子的NOI越高就可以估算出越高的经济价值,分母的Cap Rate越高就会得出越少的经济价值。如果经济价值低于市场价格,江湖各门派按照惯例会参照价格低的进行贷款,这样可以降低江湖各门派的风险,但是对于小侠来讲就需要从自已腰包多掏银子增加首付。

案例分析:ApartmentBuilding,MultiUnit Residential公寓楼,此类投资物业由于租金涨幅没有跟上物业本身市场价格涨幅,所以导致估算出来的经济价值低于市场价格。不过投资此类物业的小侠非常多,因为便于管理,加之此类物业本身属于有限资源,现今的建筑商由于利润和监管等原因已经很少开发此类物业。

 

5)DSCR(Debt-Service Coverage Ratio):收入负债比,这个比例类似于民用贷款的GDS/TDS,是用于计算收入和负债的比例,此计算结果决定是否贷款。



江湖各门派普遍接受不低于1.25的比例,即$125元的净收入可以支撑$100元的商业农业贷款供款额度,以及其他债务(Principleand Interest Payment,Other Debt Obligations)。如果这个比例小于1,则表示净收入不能支撑债务,江湖各门派不予贷款。但这不是绝对的,有一些特殊时期,比如经济上行时期,江湖各门派资金量充足,可以特批1.25比例以下的贷款。也有些高质量低风险的行业,或高净值有特殊功夫的小侠可以获得低于1.25比例的批复。也有一些特殊项目需要高于1.25的比例。

案例分析:有些农业用地,农场可以获得近乎于民用贷款利率水平的的贷款,但是需要超过1.50的收入负债比。


纵观武侠世界,由小侠修炼成大侠的人物如:郭靖,张无忌等都存在着共同点,就是师出多门,受到不同门派和大师的指点,也借势于江湖奇人的帮助,使得他们可以在短时间内武功大进,独步武林。纵观现今江湖,只有左右逢源,取长补短,不断学习才可以拥有资本和获得资本的能力。同时我们也应该面对现实,戒骄戒躁,媒体都在宣传中国资本,甚至放大中国资本对区域以及全球的影响;在枫叶国的商业农业以及民用住宅交易虽然中国资本在交易体量上突出,但是这并不代表中国资本已成为主流资本,枪打出头鸟,在过去一段时间已经有中国资本背黑锅,躺枪的现象发生。不断学习,继续完善,财商之路三人行必有我师。


本文作者:贷款界周伯通

万宝金融 Mimont Financial Consulting & Associates

Emailmaxwellmi@hotmail.com

Tel905-984-7688  

Wechatmaxwellmi



本文来自微信公众号:王红雨在加拿大,欢迎关注。

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